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两年16次信托融资新城发展渴望IPO解困

发布时间:2019-08-25 01:47:06

甄悦 曾新达

[ 除了偿还债务,如何应对扩张后开发成本飙升以及销售难见起色的局面,也成为新城发展亟待解决的问题 ]

两年内进行16次融资,新城发展陷入了一场滚雪球似的扩张“赌局”。

正在香港做上市前推介的新城发展,2010年起开始大规模举债扩张,如今到了IPO埋单的关键时刻。“这些年,新城发展频繁信托融资扩张,为的就是上市。”辉立证券一位分析师在接受《第一财经日报》采访时称。

在急于赴港上市的同时,该公司今年上半年的业绩却不理想。今年1~6月公司净利润只有1.5亿元,而2010年和2011年全年净利润分别为6.918亿元和8.869亿元。

信托成瘾

2010年~2011年,银行信贷闸门一度处于收紧状态,大量开发商逐渐转向信托融资,新城发展正是在那期间染上了“信托瘾”。

借助信托,新城发展获得了扩张急需的资金,但也不得不承受利率高出传统商业银行贷款3~7个的事实。

根据新城发展招股书预披露文件,2010年之前,新城发展一共只进行过6次信托融资,但这一数字在随后两年里不断刷新高。在2010和2011年这两年,新城发展分别进行10次和6次信托融资,如此高的频率,在国内开发商中“名列前茅”。

这些信托贷款大多以上市子公司新城B股(900950.SH)及其子公司股权作抵押担保。其中,新城发展将持有的3.495亿股新城B股股份抵押给了重庆国际信托,将新城B股5.25亿股股份抵押予(,)信托。

这些抵押股份占新城B股已发行股本的54.89%,而新城发展一共持有的新城B股的股权比例为58.86%。

新城发展将所持有的新城B股股权几乎悉数抵押出去的做法未免显得过于激进。新城B股作为新城发展最主要的收入来源,今年上半年收入贡献率达到96.6%。这意味着,倘若新城发展违约,抵押给信托公司的股权将被强制执行,新城发展也会就此失去最主要的收入来源。

“风险始终是存在的,不过新城发的这些信托规模都不算大,兑付难度不大,单一信托的风险还是可控的。”前述分析师认为。

预披露文件显示,截至今年三季度末,新城发展尚有9支信托未兑付,未偿还信托借款本金总计28.621亿元,占未偿还借款总额的29.3%,这些信托均将在明年上半年前到期。

现金告急

除了偿还债务,如何应对扩张后开发成本飙升以及销售难见起色的局面,也成为新城发展亟待解决的问题。

招股书预披露文件显示,截至今年上半年底,新城发展的净负债与权益比率大幅高于多数已上市内地房企,截至2012年上半年,已经达到111.7%。

“这一指标反映出新城发展的财务杠杆较高。”前述分析师称,“新城发展旗下的项目销售完成率一般,这对现金流是一个考验。”

目前新城发展在九个城市开发46个物业项目,其中约510万平方米正在开发,约770万平方米持作未来开发。这些土地储备虽然为公司持续发展提供了机遇,但也在短期内带来资金压力。

仅今年9~12月,新城发展共需支付的开发成本即达49.84亿元,此外还需支付9.92亿元土地出让金。而2013年,新城发展需支付的开发成本达到119.027亿元,应付土地出让金为29.506亿元。

新城发展的现金流并不好看。在2010年和2011年度,新城发展经营活动现金流均为负值,负现金流净额分别约21.976亿元和9.506亿元。尽管2012年上半年获得正营运现金流净额,但新城发展预计于2012年及其后,可能仍将获得负营运现金流净额。

现金流取决于销售。历史数据显示,2009~2011年的三年,新城发展的已签约销售额分别为人民币85亿元、124.2亿元和139.9亿元。但是,这一增长势头在今年并未延续,今年前8个月签约销售额为99.5亿元,只达到去年全年签约销售额的71%。

“净负债率偏高也和新城发展之前从未引入其他股权投资者有关,相信上市后,这一指标会降下来。”分析师指出。

此前,新城发展的全部股权为董事长家庭信托独有。在股权激励计划完成后,持股比例将降至95.74%股权,包括公司在职及前雇员、行政人员和业务伙伴在内102人以信托形式持有另外4.26%的股权。

“现在香港资本市场的资金是充沛的,是IPO的窗口期,只是像新城发展这样的区域性内地房企上市市盈率不会高,估计会在5倍左右。”前述分析师称。

根据外媒昨日报道,新城发展拟在香港上市拟募集资金2.5亿美元,在此之前,曾有消息称新城发展计划最高募集5亿美元。

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